Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта
Многие владельцы новых квартир чувствуют неудовлетворенность стандартными планировками новостроек, несмотря на современный дизайн и технологии. Для того чтобы создать максимально комфортные условия для всех членов семьи, может потребоваться перепланировка помещений в новостройке. Однако, просто запланировать и выполнить ремонт необходимой части квартиры не так просто, как кажется.
Прежде чем взяться за перепланировку, необходимо получить согласование на проект ее выполнения. Начать стоит с оформления перепланировки и проекта к ней. Важно отметить, что процедура согласования перепланировки в новых строениях проще, чем в старых зданиях, особенно, если здание было спроектировано с использованием свободной планировки. Однако, несмотря на это, для согласования проекта работ, даже если это перепланировка без переноса несущих конструкций, потребуется выполнить некоторые формальности.
В этой статье мы рассмотрим несколько вопросов, которые могут возникнуть при перепланировке квартиры: с чего начинать перепланировку, как согласовать проект и сколько стоит процедура согласования перепланировки.
Какие перепланировки можно сделать в новой квартире, а какие – нет? Складывается впечатление, что всё зависит от согласований и разрешительных документов. Статья 27 ЖК РФ предусматривает, что уполномоченные органы могут не допустить перепланировку квартиры, а полный список оснований для отказа перечислен в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Но если заранее узнать, какие документы собрать и какие мероприятия возможны, то можно обезопасить свой успех. Такие работы, как увеличение общей жилой площади за счёт чердака, объединение газифицированной кухни со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами без плотно закрывающейся двери, изменение условий проживания и эксплуатации помещений невозможны.
Из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, следует, что устойчивость несущих стен и балок, работу инженерных систем, работу систем безопасности, целостность фасада всего дома и условия проживания и эксплуатации помещений также нельзя нарушать.
Косметический ремонт жилья, установка встроенной мебели, новых сантехнических приборов на месте старых, переделка балкона или лоджии с использованием материалов, отличных от предыдущих, не изменяя конфигурации и площади, остекление их, можно делать без специального разрешения. Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. А при перепланировке в новостройке на проект придётся получать одобрение. Если изменения касаются несущих конструкций, то без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.
Перепланировка квартиры — это серьезное мероприятие, с которым нужно быть готовым разбираться. Для начала следует знать, что согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. Процедура, которая проводится уже по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Но зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Однако следует помнить, что согласование перепланировки перед ремонтом имеет свои преимущества, так как процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.
Согласно практике, хозяевам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.
Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.
Тем не менее, перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Для этого следует заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки и получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены. Затем подать заявление и пакет документов в жилинспекцию. После официального разрешения можно приступать к ремонту и выполнению перепланировки. Ну а затем следует привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт. И, конечно, зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.
Если перепланировкой и ремонтом занимаются при наличии ипотеки, то следует знать, что перепланировка квартиры в новостройке возможна только при наличии письменного разрешения банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков.
Чтобы избежать неприятностей, владельцу квартиры стоит приступать к перепланировке только тогда, когда у него есть заветное разрешение. Перепланировку следует оформлять уже после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы все прошло по правилам, а также безопаснее и эффективнее. Для оформления перепланировки в новостройке необходимы проект перепланировки, справка застройщика об исполнении договорных обязательств, заявление в жилинспекцию и техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Удачи!
Для многих собственников квартир, которые задумываются о перепланировке своего жилья, важно получить комплексное обслуживание, которое включает в себя как саму процедуру получения разрешения, так и оформление ремонта. В таком случае ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки будет состоять из двух составляющих: цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Клиент может оплатить все этапы работы сразу, что обойдется ему в сумму от 70 000 рублей, или заказывать каждый этап работы отдельно.
Оформление перепланировки проходит в несколько этапов. Клиенту необходимо подготовить проектную документацию и собрать необходимые другие документы. Ориентировочная стоимость таких услуг составляет от 35 000 до 60 000 рублей, что зависит от того, затрагиваются ли несущие конструкции.
Стоимость проекта будущих работ по изменению конфигурации вместе с техническим заключением в Москве и области составляет около 25 000 рублей, если клиент заказывает его без услуги по согласованию. Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки обойдется примерно в такую же сумму, но цена может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.
Услуги по вызову и сопровождению инспектора из Московской жилищной инспекции обойдутся на сумму около 20 000 рублей, а услуги техники БТИ – на 15 000 рублей. Внесение данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) обойдется клиенту примерно в 30 000 рублей.
Более того, общая стоимость таких услуг может зависеть от многих факторов, таких как площадь квартиры, район, статус здания и многие другие.
Для тех, кто никогда не сталкивался с перепланировкой, информации может оказаться недостаточно, чтобы сделать все грамотно и без лишних затрат времени и финансов. Владельцы квартир в новостройках могут не знать, как проходит оформление документов для перепланировки квартиры, с чего начать этот процесс, куда обратиться и на какую сумму рассчитывать. Интернет тоже не всегда может дать объективный ответ на эти вопросы, что может привести к мысли, что процедура согласования перепланировки является сложной и затратной. Однако каждый случай является индивидуальным, и если заняться этим вовремя и заручиться поддержкой специалистов, согласование перепланировки может пройти быстро и без проблем.
Фото: freepik.com