Несколько людей в сегодняшней всемирной культуре могут похвастаться табильностью и устойчивостью, особенно когда речь заходит о Москве. Этот город устанавливает специальные условия для своих жителей. Молодые семьи часто рассматривают свою первую квартиру в качестве стартовой точки и скоро осознают, что должны искать варианты обмена своей недорогой «однушки» в Подмосковье на более удобное и просторное жилье поближе к работе. Растущая семья требует больший простор, поэтому такие переезды часто связаны с необходимостью поиска дополнительных комнат.

Обратный процесс может быть также характерен для родителей взрослых детей — они могут сократить размер своей квартиры, чтобы переехать от молодой семьи или обзавестись новым источником дохода, обменяв свою квартиру на более маленькую с небольшой доплатой. Это - цикл обмена квартирами в московской недвижимости.

Обмен квартиры с доплатой - не самая простая сделка, и если у вас нет большого опыта, лучше обратиться за помощью к риэлтору. Действительно, проведение такой сделки самостоятельно может скрыть немалые риски. Не зря ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.

Для начала подробнее рассмотрим основные способы обмена квартиры:

1. Договор мены. Если вы выбрали этот способ, сначала нужно найти человека, который хочет поменяться с вами квартирой. К сожалению, договор мены в Москве является редкостью (менее 3% обменов квартир). Так что в этом случае вы действительно можете считать себя счастливчиком.
2. Договор купли-продажи. Данный способ является наиболее распространенным. Вам нужно продать свою квартиру и купить интересующий вас вариант (или варианты) квартир, которые подготовятся и осуществятся одновременно. Поэтому такая схема называется альтернативной сделкой.

Конечно, самостоятельный поиск квартиры потребует от вас огромного количества времени и знаний. Вам придется превратиться в риэлтора, юриста, оценщика - все это требует освоения огромного количества информации. Причем, экономии самостоятельное решение вопроса вам не принесет. Более того, грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить (80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене), знает техники торга, и главное - знает, как проверить документы на квартиру, чтобы снять возможные риски.

Что же касается альтернативной сделки, то ее проведение может содержать от 5 до 6 звеньев. Это выше показывает объем работ, которые должно осуществить агентство, и формирует стоимость услуг агентства недвижимости. Поэтому первым шагом при выборе риэлтора обязательно посмотрите, какое агентство недвижимости может реализовать необходимую вам альтернативную схему.

Следующим шагом будет продажа вашей квартиры, которая включает в себя ряд этапов. Во-первых, необходимо найти покупателя, визуально оценить объект, занести данные в базу данных агентства и в специализированные интернет-площадки. Затем вам нужно будет презентовать свою квартиру покупателю, принять авансовый платеж и подготовить документы для сделки.

Одновременно с продажей своей квартиры нужно начать поиск нового жилья. Необходимо изучить открытые и скрытые источники информации, если нужно - поискать в одном или нескольких конкретных домах, опросить консьержей и, конечно же, расклеить объявления.

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться в юридической "чистоте" квартиры, отсутствии коммунальных долгов. После этого можно будет передать аванс и заключить договор купли-продажи, который также подразумевает подготовку документов для банка, если вы будете брать ипотеку, и регистрацию сделки в Росреестре.

Как видите, проведение альтернативной сделки - не такая уж и простая задача. И если у вас нет достаточного опыта, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам.

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную – это не редкость на рынке недвижимости города Москвы. Однако стоимость обмена может значительно варьироваться в зависимости от района и качества предлагаемого жилья. Если у вас есть однокомнатная квартира в Центральном административном округе и вы хотите обменять ее на двухкомнатную в другом районе, то вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны покупателя. Именно поэтому условия обмена могут очень сильно отличаться для каждой конкретной квартиры.

Однако, если две квартиры располагаются в одном ценовом сегменте, то размер доплаты может быть более предсказуемым. В случае обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную в том же районе, размер доплаты будет зависеть от разницы в квадратных метрах, умноженной на коэффициент, который может составить от 1 млн. рублей старой Москвы. Это связано с тем, что на вторичном рынке цена за квадратный метр однокомнатной квартиры остается выше, чем стоимость двухкомнатной.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную также может быть осуществлен по той же схеме. Как правило, большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Но необходимо учитывать, что поиск большой квартиры может быть сложным и затянуться на длительный период времени. Стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Однако, эти цифры могут быть достаточно условными, так как поиск 4-х комнатной "хрущевки" довольно маловероятен.

Обмен крупной квартиры на несколько маленьких: в чем заключается и как рассчитать свои возможности

Если вы являетесь обладателем 3-х или 4-х комнатной квартиры, то, возможно, стоит задуматься об обмене на две однокомнатные квартиры. Такой обмен возможен без доплаты, но вероятнее всего придется жертвовать уровнем района, тогда как получение более привлекательных площадей и сохранение или повышение уровня района невозможно без доплаты. Однако, рассчитать размер доплаты сложно, поскольку условия обмена могут усложниться. Например, если у вас трехкомнатная квартира типа «хрущевка», то при обмене за две однокомнатные потребуется значительная доплата. Разница в цене крупных и маленьких квартир будет больше, и продажа трехкомнатной «хрущевки» будет осуществляться за низкую цену, в то время как покупка однокомнатных квартир будет стоить дороже из-за высокого спроса на них. Поэтому необходимо учитывать все эти факторы при расчете своих возможностей.

Обмен крупной квартиры на две меньших потребует формирования и осуществления трех договоров купли-продажи: продажи большой квартиры и покупки двух меньших. Это усложняет задачи агентства по недвижимости, что, в свою очередь, отражается на стоимости услуг риэлторов – она может увеличиться в среднем на 1,3–1,6%.

Фото: freepik.com